7 PERSOALAN BAGI PEMBELI RUMAH SUB-SALE PERTAMA 

7 PERSOALAN BAGI PEMBELI RUMAH SUB-SALE PERTAMA 

Sebagai pembeli rumah sub-sale pertama, anda perlu tahu & faham tentang aspek undang-undang untuk memastikan transaksi berjalan lancar dan mengelakkan dari di ‘scam’ oleh pihak yang tidak bertanggungjawab. 

 

Artikel kali ini adalah tentang persoalan yang selalu ditanya oleh Pembeli Pertama bila hendak membeli rumah sub-sale pertama:

 

1.”SAYA TAK PASTI JENIS HAK MILIK RUMAH MANA YANG SESUAI”.

 

Ada banyak jenis hak milik yang diiktiraf undang-undang, termasuk hakmilik kekal (freehold) dan hakmilik sementara/pajakan (leasehold).

 

Anda boleh rujuk di jadual bawah untuk penerangan tentang jenis-jenis hakmilik dan ciri-cirinya:

 

NO.	JENIS HAKMILIK	CIRI-CIRI
1.	Hak Milik Kekal (Freehold):	Anda memiliki hartanah tersebut secara kekal/selama-selamanya. Bebas untuk dipindahmilik, digadai atau dipajak. Ada sesetengah rumah freehold yang ada sekatan kepentingan. Tidak perlu perbaharui hakmilik
2.	Hak Milik Pajakan (Leasehold)	Anda memiliki hartanah untuk tempoh tertentu (biasanya 99 tahun). Pastikan tempoh pajakan yang masih tinggal dan kemungkinan untuk memperbaharui pajakan. Tidak boleh dipindahmilik atau digadai tanpa kebenaran pihak berkuasa negeri. Ada sesetangan rumah leasehold yang tiada sekatan kepentingan
3.	Hakmilik Tanah Rizab Melayu	Untuk kategori tanah rizab Melayu, tanah/rumah itu diperuntukkan khas untuk orang Melayu sahaja mengikut Enakmen Tanah Rizab Melayu negeri. Jadi, jika anda telah memiliki tanah rizab melayu, anda hanya dibenarkan untuk menjual pada orang Melayu Sahaja.
4.	Hakmilik Induk/Master Title	Hartanah tersebut masih lagi di bawah nama Pemaju dimana Hakmilik individu/strata belum dikeluarkan atau hartanah masih tidak dipindahmilik ke atas nama Penjual sebagai pemilik berdaftar.
5.	Lot Bumiputera	Hanya boleh dibeli dan dimiliki oleh golongan Bumiputera. Ia boleh dijual kepada pembeli bukan Bumiputera namun prosesnya bukan mudah. Ia cukup panjang dan melibatkan banyak prosedur. Biasanya, permohonan untuk membeli ditolak.

 

2. “JADI, MACAM MANA NAK TAHU STATUS GERAN RUMAH TU?”

 

Biasanya pihak peguam yang dilantik akan membuat Carian di pejabat tanah untuk dapatkan maklumat berkenaan dengan status rumah tersebut antaranya, untuk ketahui jenis pemilikan dan untuk mengesahkan pemilik berdaftar dan sama ada pemilik masih berhutang dengan bank atau tidak. 

 

Anda juga boleh bertanya dengan ejen yang dilantik untuk bertanya tentang status geran rumah yang nak dibeli.

 

3. “PERLU LANTIK PEGUAM KE?”

 

Ya. WAJIB untuk anda lantik peguam untuk uruskan proses pembelian rumah pertama anda. 

 

Sebab apa? 

 

Dengan melantik peguam sendiri, peguam anda akan pastikan hak dan kepentingan anda sebagai pembeli dapat dipelihara sepanjang urusan jual beli rumah berlangsung.

 

Pilih peguam/firma guaman yang mempunyai pengalaman dan reputasi yang baik dalam industri hartanah. Anda boleh semak testimoni atau ulasan/review daripada pelanggan/client lama untuk dapatkan gambaran tentang perkhidmatan/servis mereka.

 

Secara asasnya, peguam akan bantu anda untuk fahami proses yang terlibat memandangkan pembelian hartanah melibatkan banyak proses, dokumen, dan istilah undang-undang yang asing buat yang pertama kali nak beli rumah rumah.

 

Peguam juga akan sediakan dan semak semua dokumen berkaitan jual beli rumah, seperti perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement) dan dokumen pinjaman. Mereka ini lah yang akan pastikan semua dokumen ini lengkap dan mematuhi undang-undang hartanah. Jika terdapat sebarang pertikaian atau isu yang berbangkit dengan penjual atau isu perundangan lain, peguam anda lah yang akan menjadi wakil anda dan berunding bagi pihak anda untuk selesaikan masalah tersebut. 

Pastikan anda jelas tentang yuran yang dikenakan oleh peguam sebelum melantik mereka. Untuk pengetahuan anda, yuran guaman peguam adalah tertakluk kepada skala yuran yang telah diperintahkan di dalam Perintah Saraan Peguamcara/ Solicitor Remuneration Order (SRO) 2023.

 

Berikut adalah jadual legal fees untuk khidmat peguam bagi SPA:

 

Balasan atau nilai yang diadjudikasi	Skala fi
Bagi RM500,000.00 yang pertama	1.25% (tertakluk kepada minimum sebanyak RM500)
Bagi RM7,000,000.00 yang berikutnya	1%
Melebihi RM7,500,000.00	Tertakluk kepada rundingan di atas lebihan tetapi tidak boleh melebihi 1% daripada lebihan itu

 

Jadi, jika rumah yang nak dibeli adalah berharga RM300,000.00, maka yuran guaman bagi Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah seperti kiraan berikut:

 

RM300,000.00 x 1.25% = RM3,750.00 (tak termasuk SST 8%).

 

Fi di atas juga tidak termasuk disbursement/perbelanjaan yang perlu ditanggung dimana ia melibatkan kos-kos seperti kos stamping, carian, pendaftaran di pejabat tanah, dll. Biasanya pihak peguam akan memberi sebut harga/quotation untuk perkhidmatan mereka.

 

4. “BERAPA DEPOSIT YANG PERLU SAYA BAYAR?”

 

Sebagai proses awal dalam pembelian rumah, pembeli perlu membayar duit booking fee kepada pihak penjual. Selain itu, pembeli perlu membayar deposit yang merupakan sebahagian daripada jumlah pembelian rumah. Jumlah ini bergantung kepada harga hartanah dan terma jualan yang dipersetujui. Deposit rumah kebiasaannya sekitar antara 2% hingga 10% daripada harga belian rumah tersebut. 

 

10% ni secara ringkasnya boleh dipecahkan kepada:

 

3.24% booking fees yang perlu di bayar kepada agency.; dan

 

6.78% balance deposit dibayar pada peguam pembeli bila nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA) dan selepas loan LULUS. 

 

Anda boleh runding dengan pihak penjual berkenaan dengan pembayaran deposit sekiranya anda layak untuk mendapat kelulusan pinjaman 100% dari pihak bank. 

 

Buat masa ini, bank-bank ada menawarkan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) dan SJKP Madani bagi pembeli rumah pertama untuk mendapatkan pinjaman 100%.

 

Sekiranya anda kekurangan simpanan/dana, anda juga boleh dibenarkan untuk mengeluarkan duit simpanan anda dari Akaun 2 KWSP anda untuk membayar deposit rumah anda. 

 

5. “APA ITU DUTI SETEM? SAYA PERLU BAYAR KE?”

 

Ya. Anda kena sediakan duit untuk bayaran duti setem. Biasanya kos ini akan dimasukkan di dalam invois peguam anda.

 

Duti setem secara mudahnya cukai yang dikenakan atas dokumen/surat perundangan seperti perjanjian jual beli, Borang Pindahmilik (MOT) atau perjanjian pinjaman.

 

Secara amnya, anda perlu bayar duti setem untuk surat cara pindahmilik rumah. Jumlah duti setem ini berdasarkan pada harga belian hartanah yang ingin dibeli.

 

“Tapi…. rumah pertama dapat pengecualian kan?”

 

Betul. sekiranya pembelian hartanah tersebut ialah rumah pertama anda dan harga belian kurang daripada RM 500,000.00, maka anda tidak perlu bimbang sebab anda layak untuk dapat pengecualian daripada membayar duti setem tersebut melalui warta kerajaan Perintah Duti Setem (Pengecualian) 2021 [P.U.(A) 53/2021] yang akan berkuatkuasa sehingga 31 Disember 2025. 

 

Jadi, tahun ini adalah tahun yang terakhir dan setakat tarikh artikel ini ditulis, masih tiada lagi pengumuman dari Kerajaan untuk perlanjutan tempoh pengecualian tersebut.

 

Pengecualian ini juga hanya terpakai untuk rumah kediaman Sahaja. Jika anda beli hartanah komersial seperti service apartment, anda tak layak untuk dapat pengecualian duti setem.

 

Di bawah ni adalah kadar peratusan untuk kos duti setem jika anda tak layak untuk dapat pengecualian: 

 

Peratusan	Had Harga Jualan
1%	RM100,000.00 yang pertama
2%	RM100,001.00 sehingga RM500,000.00
3%	RM500,001.00 sehingga RM1,000,000.00
4%	Lebih dari RM1,000,000.00

 

Contohnya, untuk rumah berharga RM 550,000.00, jom tengok kiraannya di bawah:

 

(RM 100,000.00 x 1% pertama) + (RM 400,000.00 x 2% seterusnya) + (Baki RM 50,000.00 x 3%)

 

= RM 1,000.00 + RM 8,000.00 + RM 1,500.00.00

 

= RM 10,500.00

 

Jadi jumlah duti setem untuk dokumen pindahmilik yang perlu dibayar ke LHDN adalah RM10,500.00.

 

6. “BERAPA LAMA TEMPOH PROSES JUAL BELI?”

 

Soalan yang kerap kali ditanya. “Biasanya berapa lama untuk siap kesemua proses ini?”

 

Antara statement yang paling ‘common’ ialah “Kawan saya haritu beli rumah 3 bulan je dah boleh setel, tapi kenapa saya punya rumah prosesnya ambil masa sampai 9 bulan?”….   

 

Sebenarnya jawapan kepada soalan ini agak subjektif, kerana tempoh masa selesai setiap urusan jual beli adalah berbeza.

 

Jadi, apa faktor yang mempengaruhi perbezaan tempoh tersebut? 

 

Antaranya:

 

1. Jenis Tanah Leasehold Atau Freehold

Leasehold – Kebiasaannya ada sekatan kepentingan dan perlu dapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri untuk pindahmilik dan proses ini biasanya akan mengambil masa antara 1 hingga 3 bulan.

 

Freehold – Kebiasaannya proses lebih mudah, direct dan tidak perlu kebenaran pihak berkuasa negeri dan hartanah freehold lah yang biasanya akan selesai dalam tempoh 3 bulan.

• Penjual Masih Berhutang Dengan Bank

Jika penjual masih berhutang dengan bank, peguam perlu mendapatkan penyata baki hutang dari pihak bank penjual. Dan jika rumah itu leasehold, peguam juga perlu mendapatkan surat tiada bantahan dari bank (yang penjual berhutang). Untuk disbursement loan dari pihak bank pembeli, pengeluaran loan akan melibatkan 2 stage. 1st release untuk selesaikan banki hutang penjual. Dan 2nd release untuk baki harga belian kepada peguam penjual.

 

1. Jenis Hakmilik Master Title Atau Masih Di Bawah Nama Pemaju

Bagi hartanah yang masih di bawah master title, ia akan mengambil masa yang lagi lama untuk selesai kerana peguam perlu mendapatkan surat pengesahan pemaju dan menguruskan dokumen-dokumen berkaitan untuk urusan pindahmilik. Jika hakmilik individu/strata sudah ada tapi masih di bawah nama pemaju, ia juga akan mengambil masa jika pihak pemaju tidak setuju untuk direct transfer ke nama pembeli dan meminta supaya nama penjual didaftarkan atas nama geran dulu (proses ini dipanggil perfection of transfer).

 

1. Rumah Pusaka

Jika, pemilikan di bawah nama Pentadbir di mana ia melibatkan Surat Kuasa Mentadbir (Letter of Administration) dan Perintah Jualan Mahkamah, proses akan mengambil masa yang lama memandangkan ia melibatkan perintah mahkamah untuk membenarkan pentadbir menjual hartanah tersebut. Tempoh anggaran selesai adalah sekitar 9-12 bulan.

 

1. Rumah Kategori Kos Rendah

Jika hartanah kategori low-cost/kos rendah, tempoh masa akan turut bertambah kerana consent low-cost perlu didapatkan terlebih dahulu. Jika di Selangor, pihak peguam perlu submit permohonan di Lembaga Perumahan Hartanah Selangor (LPHS).

 

7. “APA HAK SAYA KALAU PENJUAL TIBA-TIBA UBAH FIKIRAN & NAK BATALKAN PERJANJIAN JUAL BELI SELEPAS DAH SIGN?”

 

Untuk kes di mana penjual nak batalkan perjanjian jual beli (SPA), kita perlu rujuk pada terma & syarat dalam SPA yang kita dah sign. 

 

Contohnya jika SPA menyatakan bahawa penjual perlu membayar pampasan tertentu sekiranya pembatalan berlaku, pembeli berhak menuntut pampasan tersebut. Jika SPA mempunyai klausa ‘liquidated damages’, pembeli boleh menuntut jumlah yang telah dipersetujui.

 

Ganti rugi ini biasanya merangkumi wang deposit yang telah dibayar dan kos-kos lain yang telah ditanggung oleh pembeli (contohnya, kos guaman, dll).

 

Antara hak-hak yang lain untuk pembeli adalah hak untuk menuntut Specific Performance. Jika anda sebagai pembeli ingin meneruskan pembelian, anda boleh memfailkan saman untuk specific performance di mahkamah. Maksudnya dengan tindakan ini, mahkamah boleh memerintahkan penjual untuk melaksanakan obligasi mereka di bawah SPA dan memindahkan hak milik harta tersebut kepada pembeli.

 

Jadi, sangat penting untuk anda dapatkan nasihat guaman untuk memahami hak dan semua proses yang perkaitan dengan pembelian rumah pertama anda. Semoga perkongsian ini dapat memberi sedikit manfaat.

 

Penafian:

Maklumat yang disediakan dalam artikel ini adalah untuk tujuan perkongsian umum sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat guaman atau profesional. Setiap situasi dan kes adalah berbeza dan unik, dan anda dinasihatkan untuk mendapatkan nasihat guaman yang khusus sebelum membuat sebarang keputusan. Kami tidak bertanggungjawab ke atas sebarang tindakan atau keputusan yang dibuat berdasarkan maklumat yang terkandung dalam artikel ini.