7 PERKARA PENTING YANG ANDA PERLU TAHU JIKA HENDAK MEMBELI HARTANAH MELALUI SYARIKAT SDN BHD
Jika anda sedang merancang untuk membeli hartanah melalui syarikat Sdn Bhd (Sendirian Berhad), ada tujuh (7) perkara penting yang anda perlu ambil tahu yang kami nak kongsikan.
- KELEBIHAN MEMBELI HARTANAH MELALUI SYARIKAT SDN BHD
Jadi, apa kelebihan kalau nak beli hartanah menggunakan nama Syarikat Sdn Bhd. Antaranya:
- Membantu Diversifikasi Portfolio
Pembelian hartanah melalui syarikat memudahkan untuk mempelbagaikan portfolio pelaburan, sama ada untuk tujuan perniagaan atau pelaburan. Ini dapat membantu untuk mengurangkan kebergantungan Syarikat kepada satu jenis asset sahaja.
- Liabiliti Terhad
Dalam membeli hartanah menggunakan syarikat, liabiliti kewangan dan undang-undang hanya terbatas kepada syarikat tersebut, bukan kepada pemilik atau pengarah syarikat secara peribadi.
Tapi, kalau anda mengambil pinjaman dari bank, anda masih akan menjadi penjamin (guarantor) bagi pinjaman yang diambil, walaupun pinjaman tersebut berada di bawah nama syarikat. Sekiranya syarikat gagal dan anda tidak mampu membayar balik pinjaman, pihak bank akan mengambil tindakan terhadap Syarikat dan juga penjamin untuk menyelesaikan hutang tersebut.
- Kemudahan Menarik Pelaburan
Syarikat yang memiliki hartanah juga berpotensi untuk menarik lebih banyak pelabur kerana ia menunjukkan kestabilan kewangan dan potensi pulangan yang jelas, berbanding pemilikan hartanah secara individu.
- PROSES UNTUK PERJANJIAN JUAL BELI:
Dari segi proses perjanjian jual beli, ada beza ke dengan beli guna nama individu?
Secara amnya, proses Perjanjian Beli (SPA) hampir sama dengan pembelian melalui nama individu. Ianya sebenarnya bergantung pada jenis hakmilik dan status hartanah tersebut sama ada leasehold atau freehold, dll. Apa yang membezakan adalah syarat-syarat pembelian dan juga dokumen-dokumen tambahan yang perlu disediakan oleh pihak syarikat.
- SYARAT-SYARAT UNTUK SYARIKAT MEMBELI HARTANAH
Di bawah Akta Syarikat 2016, ada beberapa pertimbangan utama bagi sesebuah syarikat untuk membeli hartanah di Malaysia:
- Pembelian mematuhi perlembagaan Syarikat
Di bawah Seksyen 132 Akta Syarikat 2016, syarikat dibenarkan untuk membeli hartanah, selagi transaksi tersebut tidak bertentangan dengan peraturan atau peruntukan dalam Memorandum & Article of Association syarikat atau perlembagaan Syarikat.
Jika perlembagaan syarikat tidak menyebut perkara ini, secara umumnya, syarikat boleh membeli hartanah selaras dengan peruntukan dalam Akta Syarikat 2016.
- Kelulusan Lembaga Pengarah:
Pembelian hartanah oleh syarikat perlu mendapat kelulusan Lembaga Pengarah. Keputusan ini perlu dibuat dalam mesyuarat lembaga pengarah dan direkodkan dalam minit mesyuarat.
Pihak setiausaha akan menyediakan ‘Board of Director’s Resolution’ untuk pengarah Syarikat tandatangan bagi membenarkan pihak Syarikat untuk membeli hartanah yang hendak dibeli.
- Kelulusan Pemegang Saham:
Dalam beberapa keadaan, syarikat juga perlu mendapatkan kelulusan pemegang saham (melalui mesyuarat agung), terutamanya jika pembelian hartanah melibatkan pelaburan yang besar atau melebihi had kewangan tertentu yang ditetapkan dalam perlembagaan syarikat atau jika melibatkan transaksi pihak berkaitan.
- Pematuhan undang-undang:
Syarikat perlu memastikan hartanah tersebut adalah layak untuk dibeli dan transaksi tersebut mematuhi undang-undang Malaysia, termasuk hal yang berkaitan dengan hak milik tanah, atau sekatan yang berkaitan dengan pemilikan asing (jika berkenaan).
Syarikat juga perlu mematuhi syarat-syarat tertentu terutamanya jika syarikat anda mempunyai warga asing sebagai pemegang saham. Sesetengah hartanah di Malaysia, terutama tanah, mempunyai sekatan terhadap pemilikan asing.
- Duti Setem:
Syarikat perlu membayar duti setem ke atas dokumen pemindahan ketika membeli hartanah. Kadar duti setem bergantung kepada nilai hartanah. Setakat artikel ini ditulis, tiada pengecualian duti setem bagi dokumen pindahmilik walaupun hartanah yang dibeli tersebut adalah hartanah Syarikat yang pertama.
- APA DOKUMEN-DOKUMEN YANG DIPERLUKAN
Selain daripada Perjanjian Jual Beli (SPA), anda juga perlu pastikan semua dokumen undang-undang disediakan dan disemak oleh peguam anda. Antara dokumen-dokumen yang diperlukan adalah seperti berikut:
- Kad pengenalan Pengarah, pemegang saham dan Setiausaha syarikat;
- Memorandum & Article of Association/ Perlembagaan Syarikat atau surat pengesahan bertulis dari pengarah bahawa Syarikat tidak mempunyai perlembagaan;
- Borang 9 (Perakuan Pemerbadanan Syarikat);
- Borang 24 (Return of Allotment of Shares Form) / Annual Return atau Borang Sek 78 Akta Syarikat 2016;
- Borang 44 (Notification of Change in the Registered Address Form) atau Borang Seksyen 46 Akta Syarikat 2016;
- Borang 49 (Notification of Change in the Register of Directors, Managers and Secretaries Form) atau Borang Seksyen 58 Akta Syarikat 2016;
- Director’ and Members’ Resolution yang membenarkan pembelian hartanah;
- Carian SSM Syarikat, dll.
Sekiranya, anda mengambil pinjaman, pihak Syarikat juga perlu tandatangan dokumen sekuriti untuk melindungi kepentingan bank Dokumen-dokumen ini bergantung pada surat tawaran (letter offer), jenis pembiayaan dan jenis hartanah. Antara perjanjian/dokumen sekuriti yang lazimnya digunakan adalah Facility Agreement, Gadaian, Personal Guarantee, Corporate Guarantee, Debenture dan lain-lain.
- CUKAI KEUNTUNGAN HARTA TANAH (CKHT)
Selepas proses pembelian selesai, jika anda ada rancangan untuk menjual hartanah tersebut pada masa hadapan, anda juga kena tahu bahawa cukai keuntungan harta tanah (CKHT) akan dikenakan untuk keuntungan yang dibuat daripada penjualan hartanah tesebut.
Di bawah akta CKHT, pihak LHDN akan mengenakan cukai pada kadar seperti di jadual di bawah mengikut tahun pelupusan hartanah teresebut.
| Kadar CKHT | Warganegara Malaysia & Pemastautin Tetap (PR) | Syarikat berdaftar tempatan atau asing |
| Tahun pertama- tahun ke 3 | 30% | 30% |
| Tahun ke 4 | 20% | 20% |
| Tahun ke 5 | 15% | 15% |
| Tahun ke 6 | 0% | 10% |
Berdasarkan jadual di atas, pelupusan hartanah pada tahun ke 6 untuk individu akan dapat pengeculaian tetapi Syarikat tidak layak untuk dapat pengecualian dan perlu bayar cukai sebanyak 10% sekiranya pelupusan tersebut adalah pada tahun ke 6 & ke atas.
Walaubagaimanpun, CKHT tidak akan dikenakan sekiranya harga jualan semula hartanah adalah sama atau lebih rendah daripada harga asal (harga masa pemerolehan).
- APA AKAN JADI KEPADA HARTANAH DIMILIKI SEKIRANYA SYARIKAT DIGULUNGKAN
Apabila Syarikat telah digulungkan, semua asetnya, termasuk hartanah, akan diuruskan mengikut akta syarikat dan undang-undang Insolvensi.
Proses ini bergantung kepada sama ada penggulungan dilakukan secara sukarela atau melalui perintah mahkamah (paksaan). Pelikuidasi (liquidator) akan dilantik untuk mengambil alih pengurusan aset Syarikat dan Pelikuidasi akan menjual aset, termasuk hartanah, bagi menyelesaikan hutang dan liabiliti syarikat.
Hasil jualan hartanah akan diagihkan antaranya kepada Pemiutang bercagar (contohnya, bank yang mempunyai gadaian ke atas hartanah akan dibayar terlebih dahulu).
- LANTIK PEGUAM BERTAULIAH
Pilih peguam/firma guaman yang mempunyai pengalaman dan reputasi yang baik dalam industri hartanah. Anda boleh semak testimoni atau ulasan/review daripada pelanggan/client lama untuk dapatkan gambaran tentang perkhidmatan/servis mereka.
Secara asasnya, peguam akan bantu anda untuk fahami dengan lebih terperinci memandangkan pembelian hartanah melalui syarikat melibatkan banyak proses dan dokumen.
Penafian:
Maklumat yang disediakan dalam artikel ini adalah untuk tujuan perkongsian umum sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat guaman atau profesional. Anda dinasihatkan untuk mendapatkan nasihat guaman yang khusus sebelum membuat sebarang keputusan. Kami tidak bertanggungjawab ke atas sebarang tindakan atau keputusan yang dibuat berdasarkan maklumat yang terkandung dalam artikel ini.
