KAVEAT PERSENDIRIAN DALAM URUSAN JUAL BELI (SUBSALE)
Kaveat persendirian merupakan satu dokumen undang-undang yang didaftarkan di pejabat tanah oleh individu atau entiti persendirian bagi melindungi kepentingan dan hak mereka ke atas hartanah yang terlibat. Kaveat persendirian ini berfungsi sebagai perlindungan hak ke atas hartanah yang memastikan tiada sebarang transaksi dilakukan tanpa kebenaran atau pengetahuan pihak yang memohon kaveat.
Sekiranya kaveat persendirian didaftarkan ke atas sesuatu hartanah, hartanah tersebut akan tersekat sebarang urusan keatasnya dan tiada sebarang transaksi seperti jualan, pindahmilik, gadaian dan sebagainya boleh dilakukan tanpa kebenaran pengkaveat. Ini adalah bagi memastikan hak dan kepentingan sah pengkaveat ke atas hartanah tersebut terjamin daripada sebarang risiko penipuan yang boleh merugikan pengkaveat.
Kaveat persendirian ini boleh dimohon oleh pembeli dalam sesuatu urusniaga pembelian hartanah bagi memastikan kepentingannya sebagai pembeli terjamin sementara menunggu proses jual beli selesai. Selain itu, kaveat persendirian ini juga boleh dimohon oleh pewaris atau benefisiari yang mewarisi hartanah di bawah wasiat atau amanah bagi melindungi hak mereka ke atas hartanah sementara menunggu proses pentadbiran pusaka selesai. Selain daripada individu, pemegang gadaian atau pihak berkepentingan seperti institusi kewangan juga boleh memohon kaveat persendirian sebagai jaminan pinjaman yang telah diberikan kepada pembeli-pembeli hartanah bagi melindungi hak gadaian mereka ke atas hartanah tersebut.
Kebiasaannya dalam urusan jual beli hartanah secara subsale, pihak pembeli akan dinasihati untuk memohon pendaftaran kaveat ke atas hartanah yang ingin dibeli bagi menjamin tiada sebarang transaksi lain yang dilakukan ke atas hartanah oleh pihak penjual selain daripada Perjanjian Jual Beli yang telah ditandatangani. Malah, institusi kewangan yang memberi pinjaman pembiayaan perumahan kepada pembeli juga turut akan mendaftarkan kaveat persendirian sebelum membuat penyelesaian baki hutang kepada bank penjual bagi menjamin kepentingan dan hak mereka ke atas hartanah.
Urusan pendaftaran permohonan kaveat persendirian ini melibatkan pengemukaan Borang 19B di pejabat tanah yang mana pemohon hendaklah menyatakan alasan tuntutan ke atas hartanah, membayar kos pendaftaran kaveat yang telah ditetapkan, memberikan maklumat pemilik hartanah dan butiran hartanah serta perlu juga dikemukakan dokumen sokongan yang menyatakan kepentingan yang dimiliki seperti Perjanjian Jual Beli dan Surat Tawaran Pinjaman yang telah dimatikan setem serta ditandatangani.
Namun demikian, kaveat persendirian ini hanya sah untuk suatu tempoh selama enam tahun sahaja sebelum terbatal secara automatik atau juga boleh dibatalkan atau dipanjangkan tempohnya melalui perintah mahkamah di mana Borang 19G akan digunakan untuk menarikbalik kaveat persendirian jika pemohon tidak lagi memerlukan kaveat tersebut, atau melalui proses mahkamah jika didapati kaveat persendirian tersebut tidak sah atau tidak berasas.
Konklusinya, kaveat persendirian adalah suatu mekanisme yang vital dan bertindak sebagai alat perlindungan undang-undang bagi menjamin perlindungan hak dan kepentingan pihak berkepentingan terhadap tanah atau hartanah. Dengan pendaftaran kaveat persendirian ke atas sesuatu hartanah, pengkaveat boleh memastikan tiada mana-mana pihak dibenarkan untuk membuat sebarang urusan ke atas hartanah tersebut tanpa pengetahuan dan kebenaran pengkaveat.
