Perbezaan Antara Hartanah Kediaman dan Hartanah Komersial Dari Sudut Undang-Undang
Dalam sektor hartanah di Malaysia, hartanah boleh dikategorikan kepada dua jenis utama, iaitu hartanah kediaman dan hartanah komersial. Kedua-dua jenis hartanah ini mempunyai perbezaan yang ketara dari sudut undang-undang, pemilikan, kegunaan, percukaian dan juga prosedur pindah milik hartanah tersebut. Oleh itu, amatlah penting bagi seseorang individu ataupun sesebuah Syarikat yang ingin membeli, menjual atau melabur dalam hartanah di Malaysia. Artikel ini akan membincangkan perbezaan tersebut secara terperinci berdasarkan peruntukan undang-undang di Malaysia.
- Definisi dan Tujuan Penggunaan
Hartanah Kediaman merujuk kepada hartanah yang digunakan untuk tujuan tempat tinggal. Ini merangkumi rumah teres, pangsapuri, kondominium, rumah berkembar dan banglo. Berdasarkan Kanun Tanah Negara 1965 (Akta 56), Sekyen 52(1), hartanah kediaman dikategorikan sebagai “Bangunan – Kediaman” dalam hakmilik tanah dan tidak boleh digunakan untuk menjalankan perniagaan tanpa kelulusan khas daripada pohak berkuasa tempatan seperti Majlis Bandaraya ataupun Majlis Perbandaran.
Sebaliknya, Hartanah Komersial digunakan untuk aktiviti perniagaan, termasuk kedai, pejabat, hotel, kilang dan pusat beli-belah. Pemilik hartanah komersial dikehendaki mendapatkan lesen perniagaan yang sah seperti yang diperuntukkan dalam Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) sebelum memulakan sebarang operasi.
- Perbezaan dari segi Undang-undang
Menurut Seksyen 52(1) Kanun Tanah Negara 1965, tanah di Malaysia dikategorikan kepada tiga jenis utama iaitu:
- Pertanian: Digunakan untuk aktiviti pertanian dan ladang.
- Bangunan (Kediaman dan Komersial): Digunakan untuk pembinaan bangunan
- Perindustrian: Digunakan untuk aktiviti industri seperti kilang dan Gudang
Bagi artikel ini, kita hanya membincangkan secara khususnya bagi Kategori Tanah Bangunan (Kediaman dan Komersial). Secara amnya, perubahan status hartanah daripada Kediaman ke Komersial boleh dilakukan. Akan tetapi, penukaran status hartanah kediaman kepada hartanah komersial memerlukan permohonan khas kepada Pihak Berkuasa Negeri, tertakluk kepada kelulusan dan bayaran premium tambahan yang ditentukan berdasarkan nilai hartanah semasa.
Sebagai contoh, seorang pemilik rumah yang ingin menukar rumahnya menjadi sebuah kedai atau pejabat perlu mengemukakan permohonan kepada Pejabat Tanah dan pihak berkuasa tempatan. Proses ini termasuk penilaian oleh jabatan perancangan bandar untuk memastikan bahawa perubahan ini sejajar dengan pelan pembangunan setempat. Jika hartanah itu terletak di kawasan yang dikhaskan untuk kediaman sahaja, kemungkinan besar permohonan akan ditolak, atau pemilik perlu membayar premium tambahan yang tinggi bagi perubahan status tanah tersebut. Sekiranya pemilik meneruskan penggunaan hartanah sebagai premis komersial tanpa kelulusan, mereka boleh dikenakan tindakan undang-undang termasuk denda atau pembatalan hak milik oleh pihak berkuasa negeri.
Selain itu, bagi hartanah yang bertingkat seperti kondominium dan kompleks perniagaan, Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) dan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) terpakai. Pemilik hartanah strata perlu membayar yuran penyelenggaraan kepada badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) mengikut kadar yang ditetapkan.
Bagi pemilik sebuah unit kondominium yang ingin menggunakan unit tersebut untuk perniagaan seperti pusat tuisyen atau studio kecergasan perlu mendapatkan kebenaran daripada pihak pengurusan serta pihak berkuasa tempatan. Dalam banyak kes, pihak pengurusan bangunan menetapkan peraturan ketat terhadap perubahan kegunaan ini kerana ia boleh memberi kesan kepada penghuni lain. Sekiranya pemilik gagal mendapatkan kebenaran dan meneruskan operasi perniagaan, mereka boleh dikenakan tindakan termasuk penalti atau pembatalan hak untuk menggunakan premis bagi tujuan tersebut.
Jadi perbezaan di antara jenis hartanah kediaman dan komersial bagi rumah Strata adalah pada jumlah yuran atau fi yang perlu dibayar oleh pemilik. Contohnya, bagi kondominium yang digunakan sebagai hartanah kediaman, pemilik hanya perlu membayar yuran penyelenggaraan dan insurans asas bangunan. Namun, jika unit yang sama digunakan untuk tujuan komersial seperti Airbnb atau pejabat kecil, terdapat kemungkinan peningkatan kadar yuran atau keperluan mendapatkan kebenaran khas daripada pihak pengurusan.
- Perbezaan dari segi Pindah Milik dan Pemilikan.
Hartanah kediaman dan hartanah komersial mempunyai perbezaan ketara dalam proses pindah milik dan pemilikannya. Bagi hartanah kediaman, pemilikan adalah lebih terhad, terutamanya bagi warga asing. Contohnya, warga asing hanya dibenarkan membeli hartanah kediaman dengan harga minimum RM1 juta di kebanyakan negeri. Selain itu, hartanah Rizab Melayu hanya boleh dimiliki oleh Bumiputera dan tidak boleh dipindah milik kepada bukan Bumiputera tanpa kelulusan khas pihak berkuasa negeri berdasarkan Kanun Tanah Negara 1965, Seksyen 9. Sebagai contoh, jika seorang individu bukan Bumiputera ingin membeli hartanah yang terletak di kawasan rizab Melayu, permohonan khas perlu dibuat kepada kerajaan negeri, dan kelulusan jarang diberikan.
Sebaliknya, pemilikan hartanah komersial lebih fleksibel dan terbuka kepada individu dan syarikat, termasuk warga asing serta pelabur antarabangsa. Namun, pembelian hartanah komersial oleh warga asing memerlukan kelulusan daripada Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia (MIDA), terutamanya jika melibatkan projek bernilai tinggi atau berkaitan dengan sektor strategik seperti perhotelan dan industri perkilangan. Sebagai contoh, sebuah syarikat asing yang ingin membeli bangunan pejabat di Kuala Lumpur perlu mendapatkan kelulusan MIDA dan memenuhi syarat pelaburan minimum sebelum transaksi dapat diselesaikan.
Selain itu, proses pindah milik hartanah komersial lebih kompleks kerana ia melibatkan lebih banyak dokumen, termasuk perjanjian penyewaan premis, dokumen pematuhan perniagaan, serta lesen berkaitan yang perlu diperoleh daripada pihak berkuasa tempatan. Sebagai contoh, jika seseorang ingin membeli sebuah lot kedai dan menggunakannya sebagai restoran, mereka perlu mendapatkan lesen perniagaan daripada Majlis Perbandaran, selain mematuhi syarat tambahan seperti peraturan keselamatan kebakaran dan kesihatan awam sebelum operasi boleh dimulakan.
- Perbezaan dari segi Pencukaian
Hartanah kediaman dan hartanah komersial dikenakan kadar cukai yang berbeza berdasarkan tujuan penggunaannya. Hartanah kediaman mempunyai kadar cukai pintu yang lebih rendah kerana ia digunakan untuk tujuan peribadi dan domestik. Sebagai contoh, cukai pintu bagi rumah teres atau pangsapuri adalah lebih rendah berbanding premis perniagaan seperti kedai atau pejabat berdasarkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH).
Sebaliknya, hartanah komersial dikenakan cukai pintu yang lebih tinggi kerana premis ini digunakan untuk aktiviti perniagaan yang menghasilkan keuntungan. Selain itu, hartanah komersial juga tertakluk kepada Cukai Perkhidmatan dan Jualan (SST) sekiranya perniagaan yang dijalankan berada dalam kategori yang dikenakan cukai ini.
Tambahan lagi, Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) bagi hartanah komersial lebih tinggi kerana ia dikategorikan sebagai pelaburan jangka panjang, yang berbeza dengan hartanah kediaman yang lebih bersifat keperluan asas berdasarkan Seksyen 6 Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976. Oleh itu, pelabur hartanah perlu mengambil kira kadar cukai yang lebih tinggi sebelum membuat keputusan pelaburan dalam hartanah komersial.
Tuntasnya, perbezaan antara hartanah kediaman dan hartanah komersial dari sudut undang-undang adalah ketara, terutama dalam aspek pemilikan, peraturan, percukaian, dan pembiayaan. Oleh itu, sebelum membeli atau melabur dalam mana-mana jenis hartanah, adalah penting untuk memahami peraturan dan implikasi undang-undang yang berkaitan. Dengan pengetahuan ini, pembeli dan pelabur dapat membuat keputusan yang lebih tepat dan mengelakkan sebarang komplikasi undang-undang di masa hadapan.
