PERFECTION OF TRANSFER (POT): APA YANG ANDA PERLU TAHU?
Dalam transaksi hartanah di Malaysia, Perfection of Transfer (POT) merujuk kepada proses rasmi pemindahan hak milik kepada pembeli setelah hak milik individu atau strata dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Proses ini sangat penting kerana ia memastikan pembeli menjadi pemilik sah yang didaftarkan dalam dokumen hak milik. Sekiranya proses ini tidak diselesaikan, pembeli mungkin menghadapi pelbagai kesulitan seperti kesukaran menjual hartanah, mendapatkan pinjaman perumahan atau menyertai badan pengurusan hartanah berstrata.
Hal Ini kerana hak milik hartanah tersebut masih terletak atas nama pemaju dan bukan pembeli yang sebenar. Selain itu, dari segi perundangan, hanya pemilik yang berdaftar mempunyai hak penuh terhadap hartanah berdasarkan Kanun Tanah Negara 1965.
Proses POT boleh mengambil masa beberapa bulan bergantung kepada kelengkapan dokumen dan kecekapan pihak yang terlibat. Setelah hak milik individu atau strata dikeluarkan, pemaju akan memberitahu pembeli atau peguam mereka tentang keperluan untuk menyempurnakan proses ini. Pembeli perlu melantik peguam untuk menyediakan Memorandum of Transfer (MOT) yang kemudiannya akan ditandatangani oleh kedua-dua pihak iaitu pemaju dan pembeli. MOT ini adalah dokumen penting yang mengesahkan pemindahan hak milik secara rasmi daripada pemaju kepada pembeli.
Setelah ditandatangani, MOT perlu dihantar ke Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) untuk dinilai duti setem, yang dikenakan berdasarkan nilai hartanah tersebut. Proses penilaian ini bertujuan memastikan bahawa jumlah duti setem yang dibayar adalah mengikut kadar yang ditetapkan dalam Akta Setem 1949. Selepas pembayaran duti setem dilakukan, MOT akan didaftarkan di Pejabat Tanah, dan nama pembeli akan dikemas kini dalam dokumen hak milik, menjadikannya pemilik sah secara rasmi. Tanpa pendaftaran ini, hak pemilikan pembeli tidak diiktiraf secara sah oleh pihak berkuasa..
Oleh itu, proses bagi POT boleh diringkaskan seperti di bawah:
- Pemberitahuan Hak Milik
Setelah hak milik individu atau strata dikeluarkan, pemaju akan memaklumkan kepada pembeli atau peguam mereka mengenai keperluan untuk melengkapkan proses POT.
- Pelantikan Peguam
Pembeli perlu melantik peguam untuk menyediakan MOT yang kemudian akan ditandatangani oleh kedua-dua pihak (pemaju dan pembeli).
- Penilaian dan Bayaran Duti Setem
MOT akan dihantar ke Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) untuk dinilai duti setem, yang dikenakan berdasarkan nilai hartanah.
- Pendaftaran di Pejabat Tanah
Setelah duti setem dibayar, MOT akan didaftarkan di Pejabat Tanah, dan nama pembeli akan dikemas kini sebagai pemilik sah dalam dokumen hak milik.
Selain daripada proses pemindahan hak milik, pembeli juga perlu memahami dokumen dan kos yang terlibat dalam POT. Antara dokumen yang diperlukan termasuk salinan kad pengenalan, perjanjian jual beli, salinan hak milik individu atau strata, serta resit pembayaran cukai tanah dan cukai taksiran terkini.
Kos untuk menyempurnakan POT pula merangkumi yuran guaman yang ditentukan mengikut nilai hartanah seperti yang dinyatakan dalam Solicitors’ Remuneration Order 2023 (SRO). Selain itu, duti setem dikenakan mengikut nilai hartanah berdasarkan kadar yang telah ditetapkan oleh kerajaan. Tambahan pula, terdapat juga yuran pendaftaran dan pelbagai kos tambahan seperti bayaran carian tanah, kos pemprosesan dan bayaran kepada Pejabat Tanah. Kos-kos ini penting untuk dipertimbangkan oleh pembeli kerana sebarang kelewatan dalam menyelesaikan pembayaran boleh menyebabkan kelewatan dalam pemindahan hak milik secara rasmi.
Sebagai contoh, terdapat situasi di mana seorang pembeli menangguhkan proses POT selepas hak milik strata dikeluarkan. Seorang individu Bernama Ali membeli sebuah kondominium pada tahun 2018, tetapi setelah hak milik strata dikeluarkan pada tahun 2022, dia enggan menyempurnakan POT kerana tidak mahu menanggung kos tambahan. Akibatnya, apabila dia ingin menjual hartanah itu pada tahun 2025, pembeli baru menghadapi kesukaran mendapatkan pinjaman perumahan kerana hak milik masih belum dipindahkan atas namanya. Selain itu, jika pembelian hartanah dibiayai melalui pinjaman bank, pembeli juga perlu menyelesaikan Perfection of Charge, yang memastikan bank mempunyai kepentingan sah ke atas hartanah tersebut sehingga pinjaman dilunaskan sepenuhnya.
Tuntasnya, POT merupakan satu proses penting yang memastikan pemilikan sah hartanah didaftarkan atas nama pembeli. Ia bukan sahaja memberi perlindungan dari segi undang-undang tetapi juga mengelakkan pelbagai isu dan komplikasi di masa hadapan. Oleh itu, pemilik hartanah perlu memastikan proses ini dilengkapkan dengan segera selepas hak milik individu atau strata dikeluarkan bagi mengelakkan sebarang kesulitan yang tidak diingini.
